Qu’est-ce que la tension locative et comment la mesurer?

Pour que votre projet immobilier soit rentable, il est important de connaître le fonctionnement de la tension locative. Dans cet article, nous allons voir qu’est-ce que c’est, comment elle se mesure et quelle est son importance pour le bon déroulement de votre projet.

La tension locative : c’est quoi ?

Dans le monde de l’immobilier, on parle de tension locative lorsque la demande de location est plus importante que l’offre. C’est donc un indicateur qui permet de voir et comprendre le rapport entre la demande de location et l’offre immobilière.

Plus concrètement, cela signifie qu’un propriétaire qui se situe dans une zone dite « tendue » aura tendance à rapidement trouver un locataire. En effet, la demande étant très forte à cet endroit-là, les biens n’auront pas de grandes difficultés à se faire louer. C’est le cas notamment des grandes villes, où la demande locative est très élevée.

Comment expliquer ce phénomène ? C’est très simple : l’évolution démographique positive fait hausser la demande, mais le phénomène est également accentué par l’augmentation du nombre de personnes célibataires et monoparentales. De plus, l’attrait des agglomérations, notamment en ce qui concerne le monde du travail et les offres d’études supérieures, ainsi que l’absence de foncier disponible, qui ne permet pas la construction de nouveaux bâtiments, sont aussi une cause de l’augmentation de la demande.

La tension locative : comment la mesurer ?

Il existe différents moyens pour calculer la tension locative d’un lieu.

Avec un tensiomètre locatif

De nombreux investisseurs utilisent cet outil pour calculer la tension d’une ville. En effet, il permet de calculer rapidement le rapport entre la demande, les loyers pratiqués dans ce secteur et la capacité financière moyenne des habitants.

C’est donc un outil efficace pour comparer des données dans le secteur locatif privé mais reste tout de même limité. En effet, il ne donne pas la possibilité d’analyser la tension locative en fonction des quartiers.

Avec le zonage

Le gouvernement a défini différentes zones de tension immobilière. Celles-ci sont classées par ordre de tension, de la plus forte à la plus faible:

• La zone A bis : elle est la zone la plus tendue. Elle comprend les grandes villes telles que Paris et les villes présentes dans la petite couronne comme Versailles, Bagneux ou encore Saint-Denis.
• La zone A : elle englobe de nombreuses communes de la première et de la deuxième couronne parisienne, ainsi que la Côte d’Azur et des grandes villes comme Lyon.
• La zone B1 : elle comprend toutes les agglomérations avec un loyer élevé. C’est le cas de Toulouse, Amiens et certaines communes d’Outre-mer.
• La zone B2 : les villes avec des loyers importants ainsi que certaines communes de Corses font partie de cette zone.
• La zone C : cette zone réunit les villes ayant un marché immobilier moins tendu que sur le restant de l’hexagone.

Les zones A bis, A et B1 sont éligibles à la Loi Pinel.

La tension locative : pourquoi est-ce important ?

Connaître la tension locative d’une certaine zone a son importance. Tout d’abord, cela permet de limiter le risque de vacances locatives. En effet, tout investisseur craint l’absence de locataire car cela ferait baisser les rendements mensuels.

De plus, cela permettrait à l’investisseur d’augmenter son cash flow. Si le bien n’est pas loué, les dépenses liées à l’investissement peuvent être supérieures à la somme perçue, ce qui peut engendrer un cash flow négatif.